房地产估价师考试案例分析试题及答案
1、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是( )。
A、建立受法律保护的委托与受托关系
B、明确委托人和房地产估价机构的权力和义务
C、载明估价的有关事项
D、作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据
2、下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是( )。
A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在800元左右
B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语
C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想
D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引
3、下列关于估价报告出具日期的说法中，正确的是( )。
A、估价报告出具日期应与实地查勘期一致
B、估价报告出具日期应与致函日期一致
C、估价报告出具日期应与估价作业期一致
D、估价报告出具日期应与价值时点一致
4、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是( )。
A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章
B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外
C、法定合伙人或执行合伙人必须在致估价委托人函上签名并盖章
D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价
5、以下不属于经营性房地产的是( )。
A、娱乐会所
B、酒店
C、写字楼
D、学校
6、以下不属于工业房地产实地查勘记录重点内容的是( )。
A、通风、采光
B、位置、四至
C、工业集聚度
D、用途、类型
7、当估价中遇到难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在( )中说明。
A、致估价委托人函
B、估价师声明
C、估价假设和限制条件
D、估价结果报告
二、简答题
1、房地产估价报告写作对文字有哪些要求?
2、一份完整的估价报告应包括哪些内容?
3、房地产估价报告的写作中，封面应写明的内容有哪些?
4、房地产估价结果报告应包括的内容有哪些?
5、房地产抵押估价报告中，估价对象变现能力分析应包括的内容有哪些?
6、房地产估价所需的资料清单有哪些?
7、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
8、估价作业方案的拟定主要包括哪些内容?
9、估价报告内部审核时，审核重点主要包括哪些内容?
10、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。)
本次估价背景情况如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至价值时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万平方米。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据评估房地产抵押价值。
以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
(六)估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，主要的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
4.成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
11、指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2015年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2012年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2015年10月20日，估价作业日期为2015年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—2015)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已于2015年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。