2019房地产估价师《案例分析》试题
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
1.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为( )。
A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损害前后差价法
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。
损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。
损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。
2.规划调整给该开发项目造成的损失不包括( )。
A.投资利息损失
B.土地价值减损
C.前期工程费损失
D.酒店品质受损造成经营收益损失
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。规划调整给该开发项目造成的损失不包括：
规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。
使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。
酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。
土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。
3.规划调整给该酒店造成的价值减损额为( )万元。
A.655.85
B.682.08
C.1675.85
D.1702.08
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。简单的收益计算：
1020+ 50/7%(1- 1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08