2018年房地产估价师考试理论与方法考前冲试题
判断题
1 、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的相似房地产就可以作为可比实例。( )
对
错
2 、选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。 ( )
对
错
3 、某宗房地产的成交总价为 0 120 万元，首付 50% ，余款于 6 6 个月后一次性支付。假设月利率为0.5% ，则该房地产在其成交日期一次性付清的价格是 0 120 万元。( )
对
错
4 、需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。( )
对
错
5 、可比实例的成交价格是实际发生的，则应当是正常的。( )
对
错
6 、可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。( )
对
错
7 、在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有上涨和下跌两种。( )
对
错
18 、某宗可比实例房地产 4 2014 年 年 1 1 月 月 0 30 日的价格为 0 1300 美元 /m 2 2 ，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降 0.7% ，假设人民币与美元的市场汇率 4 2014 年 年 1 1 月 月 0 30 目为 1 1 美元=8 6.98 元人民币，4 2014 年 年 9 9 月 月 0 30 日为 1 1 美元=5 6.85 元人民币，则将该可比实例调整为 4 2014 年 年 9 9月 月 0 30 日的价格约为 8 8418 元人民币 /m 2 2 。 ( )
对
错
9 、宗可比实例房地产 2 2012 年 年 1 1 月 月 0 30 目的价格为 0 800 美元 /m 2 2 ，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降 0.7% ，假设人民币与美元的市场汇率 2 2012 年 年 1 1 月 月 0 30 日为 1 1 美元= 6.30元人民币，2 2012 年 年 9 9 月 月 0 30 日为 1 1 美元=5 6.25 元人民币，则将该可比实例调整为 2 2012 年 年 9 9 月 月 0 30 日的价格约为 6 4726 元人民币 /m 2 2 。( )
对
错
10、进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。( )
对
错
判断题
1、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例房地产应是估价对象房地产的相似房地产，只满足了其中的一个要求。还应满足交易类型与估价目的吻合、成交日期接近、尽量为市场价格等要求。参见教材 P180。
2、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是选取可比实例的要求。当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材 P181。
3、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。120×50%+120×50%/(1+0.5%) 6 =118.23(万元)。参见教材 P183。
4、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。参见教材 P184。
5、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。参见教材 P188。
6、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的含义。可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。参见教材 P192。
7、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种。参见教材 P192。
8、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。1300×6.98×(1-0.7%) 8 =8578(元/m 2 )。参见教材 P194。
9、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。800×(1-0.7%) 8 ×6.25=4726(元人民币/m 2 )。参见校对 P194。
10、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。参见教材 P195。