房地产估价师考试制理论与方法试题及答案
1、成本法主要适用于评估( )的房地产。
A、新开发的 2069910086
C、房地产开发成本小于平均利润
B、危险房
C、正在开发建设
D、计划开发建设
E、针对特定使用者的特殊需要
2、价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备()的条件。
A、自由竞争
B、房地产开发成本大于平均利润
D、房地产开发成本等于平均利润
E、该种商品本身可以大量重复生产
3、征收国有土地上房屋的土地取得成本包括( )等。
A、场地平整费
B、城市基础设施建设费
C、渣土清运费
D、青苗补偿费
E、地上物拆除费
4 、成本法中的投资利息的应计项目包括 )。
A、土地取得成本
B、销售税费
C、管理费用
D、销售费用
E、建设成本
5、成本法中的“开发利润”是指( )。
A、开发商所期望获得的利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润
D、开发商所能获得的税前利润
E、开发商所能获得的税后利润
6、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。
A、土地取得成本
B、建设成本
C、管理费用
D、销售费用
E、投资利息
7、关于重新购建价格的说法，正确的有( )。
A、重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建价格相当于账面价值C、重新购建价格是客观的重新购建价格D、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
8、建筑物重置价格的求取方法有( )等。
A、单位比较法
B、工料测量法
C、指数调整法
D、分部分项法
E、成新折扣法
9、物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。
A、自然环境的恶化
B、自然经过的老化
C、正常使用的磨损
D、意外破坏的损毁
E、延迟维修的损坏残存 )等。
10 、导致建筑物功能折旧的原因可能是(
A、功能缺乏折旧
B、功能落后折旧
C、功能过剩折旧
D、城市规划改变
答案
多项选择题
1、
【正确答案】 ACDE
【答案解析】 本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。参见教材 P271。2069910086【答疑编号 10525502】
2、
【正确答案】 AE
【答案解析】 本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。参见教材 P272【答疑编号 10525503】
3、
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 本题考查的是土地取得成本。征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征系收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设QQ用地使用权出让金等。参见教材 P276。联【答疑编号 10525504】
4、
【正确答案】 ACDE
【答案解析】 本题考查的是投资利息。土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。参见教材 P278。
5、
【正确答案】 CD
【答案解析】 本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。开发利润是所得税前的利润。参见教材 P282。
6、
【正确答案】 AB
【答案解析】 本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+建设成本。参见教材 P282。
7、
【正确答案】 CD
【答案解析】 本题考查的是重新购建价格的内涵。选项 A 错在实际两个字，应该是必要的。选项 B 账面价值是基于历史成本的余值。选项 E 土地重新购建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。参见教材 P287。
8、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。参见教材 P290。
9、
【正确答案】 BCDE
答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。参见教材P295。
10、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材 P296。