房产估价师考试难点之房产评估问题-房屋拆迁

随着社会的进步，城市的变迁，房屋拆迁现象随处可见。那么，房屋在拆迁征收过程中会遇到哪些房产评估问题呢?下面，跟着帮考网一起来看看!

拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估就是在征收公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估的行为。拆迁评估是拆迁过程中必不可少的一个程序，也是为争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序。

一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。征收评估、鉴定费用由委托人承担。

法律明确规定，对于被拆迁房屋的装修价值赔偿应当协商解决，协商不成应另行评估。实践中，拆迁人往往不会对房屋的装修另外进行评估，这就会导致被拆迁人的装修费用得不到合理补偿。估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法等评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或多种方法对征收房屋价值进行评估。

法律规定，影响被征收房屋的因素有地段、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积和土地使用权。在实践中，政府在制定补偿方案时会对室内装修、机器设备搬迁费用、停产停业损失等费用制定标准，但这个标准不一定满足每个人的要求，如果能协商一致的，就按协商的来，如果协商不成，可以对上述项目进行评估以确定其价值。

一份合法完备的评估报告应记载下列事项：1、估价项目名称; 2、委托方名称或姓名和往所;3、估价方(房地产估价机构)名称和住所;4、估价对象;5、估价目的;6、估价时点;7、价值定义;8、估价依据;9、估价原则;10、估价技术路线，方法和测算过程;11、估价结果及其确定的理由;12、估价作业日期;13、估价报告应用的有效期;14、估价人员;15、注册房地产估价师的声明，签名，盖章;16、估价的假设和限制条件;17、附件：通常应包括估价对象的位置图，周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，估价对象产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。

法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才可以邮寄送达或公告送达。除了上述两种情况之外，其他方式都是违法的。例如，拆迁人将报告张贴于门的方式。

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